中海，地王收割机
文/十一弟三年前，上海虹口区北外滩挂牌了一块地。土地位置很好，是当时上海比较少见的内环以内的纯住宅地块。起拍总价不高，只有34亿。但6.3万/平米的挂牌楼面价，创下了上海土拍史上的纪录。地块周边的二手房价格，卖到了十万左右。这块地采取了竞价招标的方式出让——中海、华润、万科、招商、绿城、平安，六家房企参与了招标。上海国土部门根据企业资质等因素进行打分，最终入围的开发商，只有三家——中海、万科、华润，成为前三顺位的竞标人。等到竞价环节，揭开企业报价的时候，出现了诡异的一幕——这三家开发商，报价一致，均给出了底价。于是，这块热门的土地，最后归了中海，溢价率为零。拿地后不久，据说华润、万科就加入进来了，三家企业打算合作开发。很快，上海国土部门就察觉出了猫腻，涉嫌围标——中海、华润、万科在上海的负责人，都被有关部门带走调查了。最后，上海对三家开发商罚酒三杯——没收了拍卖保证金，土地公开市场禁入三年。上海国土部门收回这块地之后，重新挂牌出让——七家开发商鏖战两个多小时，厮杀一百八十七轮，最后才被招商蛇口拍下。总地价44亿，溢价率28%，成交楼面价8.1万/平米。围标拍地的那一年，中海是上海楼市销冠——权益销售额228亿，跟在身后的是万科，也卖了200多亿。在土地公开市场禁入三年后，上海楼市销冠，变成了招商蛇口——到上个月，它已经卖了542亿，对整个集团的销售贡献，将近四分之一。这三年，保利、象屿、华发，强势崛起，也把中海、万科、华润甩在了身后。尤其是中海，它在上海的销售排名，掉到了二十名开外。今年，中海的三年禁令到期，它立马卷土重来了——上海首轮土拍，中海一口气报名了九块地，次轮土拍，又报名了七块地。结果，一无所获，空手而归。不过，中海的决心很大，今年在上海的拿地高潮，一直到最近才出现。前两天，上海徐汇区龙华街道出让了一块地。这是一块“准地王”，起拍总价超过了240亿。在上海的土拍史上，它的总价位居第二，仅次于徐汇区黄浦江南延伸段地块。最终，中海与上海龙华建设组成的联合体，底价摘牌——楼面价不到3.6万/平米，未来新房限价14.2万/平米。据说，这块地王在挂牌之初，市场上就有传闻——大概率会被中海拿下。果然，正式开拍之后，没有一家开发商与其争抢，底价摘牌。跟中海联合拿地上海龙华建设，是一家上海徐汇区属国资企业。拿地之前，双方就谈妥了这块地王的权益归属——中海持股85%，上海龙华建设持股15%。尽管持股比例不高，但上海龙华建设的来头背景很大。中海能够排除竞争、底价拍下地王，上海龙华建设在中间起着微妙作用。十一弟查了下，上海徐汇区龙华街道地块，已经是中海在今年摘牌的第三块百亿地王。上个月，广州海珠区上涌果树公园北侧地块挂牌出让。这块地吸引了中海、保利、华润、招商、中建、越秀等十几家国央企开发商竞拍。经过八十五轮竞价，最后被中海拍下——总地价128亿，溢价率15%。今年六月份，深圳南山区深圳湾超级总部基地挂牌一块地。中海、华润、保利、招商、中铁、越秀，六家国央企开发商到场争抢。三十三轮竞价之后，触及政府最高限价，又被中海拿下——总地价超过125亿，溢价率15%。楼面价6万/平米，未来新房销售限价13.3万/平米。于是，今年以来，深圳、广州、上海的这几块百亿地王，全都被中海收入囊中了。尽管楼市下行，但在土地市场上，中海开动的收割机，把油门踩到了底。作为大央企，中海仍然开足了马力，追求销售规模。年初，它就已经设定了全年销售目标——增长20%以上。十一弟查了下，目前还对外公布销售目标的开发商，屈指可数。中海对规模的野心，不作掩饰，可能是今年增长预期最高的房企了。它在去年的销售额为2948亿，今年增长两成，将会达到3537亿。为了实现销售目标，据说中海在今年储备了7900亿的货值。按此推算，它在今年的去化水平，还不到45%。两年前的楼市行情下，开发商的平均去化率，大约在六成左右。也就是说，中海心知肚明，今年的去化水平，会大幅下降。拉动销售增长的目标，全靠储备更多的货值，其实就是越发激进地拿地。在中海的资产负债表上，将会沉淀巨大的土地项目，挤占现金流。存货周转慢下来以后，利润也会受到挤压。在国内房地产行业，中海从来不是销售规模最大的房企，但却一直是赚钱最多的开发商。它是当之无愧的房企利润王——三年前，中海的利润达到巅峰，盈利439亿。它的利润规模，比宇宙第一房企碧桂园，还多了四分之一。当时，碧桂园的销售额达到了7888亿，中海仅为3607亿。连碧桂园的一半都不到。去年，在百强房企榜单上，中海的销售规模，已经挤进了前五。今年，它的行业排名，更是跻身前三。但从去年开始，作为央企利润王，中海被华润反超了。中海在今年上半年的盈利，依然被华润压制着。而华润的销售规模，其实排在中海之后。中海在今年的销售目标里，下半年，上海就要贡献四百亿。到上个月，它在上海的销售额，还不到百亿。这次花了240多亿拍下的地王，看来早就在中海的算盘里了。
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